La perizia dell'asta: come leggerla prima di fare un'offerta
La perizia di un'asta immobiliare è il documento tecnico redatto dal CTU nominato dal giudice: descrive l'immobile, ne accerta lo stato, gli occupanti e i vincoli, e ne stima il valore. È gratuita e scaricabile insieme all'avviso di vendita, ed è il punto di partenza per capire come leggere una perizia d'asta prima di fare un'offerta.
A livello aggregato nazionale, il prezzo base è in media circa il 19% sotto il valore di perizia: leggere bene questo scarto, e perché esiste, è il primo passo per costruirsi un prezzo massimo informato.
TL;DR: la perizia è gratuita ed è il documento da cui parte ogni valutazione
Imparare a leggere la perizia di un'asta immobiliare è la competenza che separa chi compra bene da chi compra al buio. La perizia (o relazione di stima del CTU) è allegata all'avviso di vendita di ogni lotto e si scarica senza costi. Contiene la descrizione catastale e fisica dell'immobile, l'accertamento di chi lo occupa, lo stato manutentivo, i vincoli e le difformità, le spese pendenti e una stima di valore motivata.
È il documento più importante della procedura perché tutto il resto — il prezzo base, i ribassi, la convenienza dell'affare — discende dai numeri e dalle criticità che lì sono scritte. Su Radarcase trovi perizia e avviso sempre gratuiti per ogni lotto; per il funzionamento generale della procedura puoi partire dalla guida come funzionano le aste immobiliari.
Cos'è la perizia e chi la redige (CTU nominato dal giudice)
La perizia è la relazione di stima redatta da un consulente tecnico d'ufficio (CTU), un professionista (di norma geometra, architetto, ingegnere) nominato dal giudice dell'esecuzione. Non è un documento commerciale prodotto da un venditore: è un atto tecnico imparziale destinato al tribunale, con l'obiettivo di descrivere fedelmente il bene e di proporre un valore di mercato motivato.
Questo è il motivo per cui la perizia ha un peso diverso da un annuncio: il CTU accede all'immobile, fotografa, misura, consulta le visure e ricostruisce la storia urbanistica. Resta però una fotografia a una certa data: lo stato, l'occupazione e le spese vanno sempre riverificati sul singolo lotto, perché possono cambiare tra la stesura della perizia e la vendita.
Le 6 cose da controllare per prime (conformità, occupanti, stato, vincoli, accessi, valore)
Quando apri una perizia, parti da questi sei punti nell'ordine: sono quelli che possono trasformare un affare in un problema.
- Conformità urbanistica e catastale — il CTU indica se l'immobile è conforme ai titoli edilizi e alla planimetria catastale, e se eventuali difformità sono sanabili e a quale costo. È il capitolo che incide di più sul rischio.
- Occupanti — chi vive nell'immobile: libero, occupato dal debitore, oppure locato con contratto opponibile o non opponibile. Cambia tempi e modi della liberazione (vedi casa all'asta occupata).
- Stato di manutenzione — condizioni reali, lavori necessari, eventuali abusi da demolire. Le foto della perizia raccontano più delle parole.
- Vincoli e formalità — ipoteche, pignoramenti, servitù, vincoli paesaggistici o storici. Le formalità pregiudizievoli si cancellano col decreto di trasferimento, ma i vincoli reali restano.
- Accessi e pertinenze — accesso autonomo o tramite proprietà altrui, presenza di cantine, box, posti auto, e se sono compresi nel lotto.
- Valore di stima — il valore di mercato motivato dal CTU, da confrontare con il prezzo base e con il mercato reale di zona.
Valore di perizia vs prezzo base: come leggere lo scarto (dato aggregato)
Il valore di perizia è la stima di mercato del CTU; il prezzo base d'asta è la cifra da cui parte la vendita ed è spesso più basso, perché il giudice applica una riduzione prudenziale e ulteriori ribassi a ogni tentativo andato a vuoto. I due numeri quasi mai coincidono.
A livello aggregato nazionale, secondo l'Osservatorio aste di Radarcase (dato al 22 giugno 2026), il prezzo base risulta in media inferiore al valore di perizia di circa il 19%. Il prezzo base mediano nazionale è di circa 59.049 €. Sono valori aggregati e mediani: il singolo lotto può discostarsi molto, e uno scarto ampio può dipendere tanto da un'occasione reale quanto da criticità (occupazione, difformità) che abbassano il valore effettivo.
| Voce | Significato |
|---|---|
| Valore di perizia | Stima di mercato del CTU |
| Prezzo base d'asta | Cifra di partenza, già ridotta |
| Scarto base vs perizia (aggregato) | ~19% |
| Prezzo base mediano (nazionale) | ~59.049 € |
La regola pratica: non leggere mai lo scarto come uno sconto automatico. Lo scarto va spiegato leggendo la perizia. Per approfondire la dinamica dei ribassi vedi lo sconto medio nelle aste in Italia.
Difformità urbanistiche e catastali: quando sono un problema
Le difformità sono la differenza tra come l'immobile è realmente e come risulta dai titoli edilizi o dalla planimetria catastale: una veranda non autorizzata, un soppalco non accatastato, un cambio di destinazione d'uso non assentito.
Non tutte hanno lo stesso peso. Una difformità sanabile comporta una pratica e un costo quantificabili, che vanno sottratti dal tuo prezzo massimo. Una difformità non sanabile (per esempio un abuso in zona vincolata) può imporre la demolizione e va considerata un fattore di rischio serio. Il CTU di norma indica natura, sanabilità e costo stimato: è il paragrafo da leggere con la massima attenzione, perché incide direttamente sulla convenienza e, in alcuni casi, sull'agibilità del bene.
Questo articolo non è consulenza legale o fiscale: di fronte a difformità rilevanti è prudente far valutare la perizia da un tecnico di fiducia prima di offrire.
Dalla perizia alla decisione: costruirsi il proprio prezzo massimo
La perizia non ti dice quanto offrire: te lo fai dire tu, partendo dai suoi dati. Un metodo semplice e disciplinato:
- Parti dal valore di mercato reale di zona, non dal valore di perizia in sé: confronta con vendite e prezzi correnti del mercato libero.
- Sottrai i costi delle difformità sanabili, i lavori di ristrutturazione e le spese condominiali pregresse a tuo carico indicate in perizia.
- Aggiungi i costi di acquisto: le imposte (di norma registro al 2% prima casa o 9%, ipotecaria e catastale; fonte: Agenzia delle Entrate, da verificare sul caso specifico), il compenso del professionista delegato e gli eventuali costi di liberazione.
- Considera i tempi: il saldo del prezzo va versato entro il termine fissato (in genere entro 60 giorni dall'aggiudicazione, ai sensi di legge), e la liberazione di un immobile occupato richiede tempo.
Il numero che resta è il tuo prezzo massimo: la cifra oltre la quale l'affare smette di essere tale. Fissarlo prima dell'asta, sulla base della perizia, è la migliore difesa contro la foga del rilancio. Per le spese complessive vedi spese e tasse per comprare casa all'asta.
Domande frequenti
La perizia di un'asta immobiliare è gratuita?
Sì, la perizia è gratuita: viene allegata pubblicamente all'avviso di vendita di ogni lotto ed è scaricabile da chiunque, senza costi e senza registrazione obbligatoria. È redatta dal CTU nominato dal giudice e su Radarcase è sempre disponibile insieme all'avviso per ciascun immobile in asta.
Cosa devo controllare nella perizia prima di comprare all'asta?
Controlla per prime sei voci: la conformità urbanistica e catastale (e il costo di eventuali sanatorie), chi occupa l'immobile, lo stato di manutenzione, i vincoli e le formalità (ipoteche, servitù), gli accessi e le pertinenze, e infine il valore di stima del CTU. Stato, occupazione e spese vanno sempre riverificati sul singolo lotto, perché la perizia è una fotografia a una certa data.
Il prezzo base è uguale al valore di perizia?
No, il prezzo base d'asta è di norma inferiore al valore di perizia, perché il giudice applica una riduzione prudenziale e ulteriori ribassi a ogni tentativo deserto. A livello aggregato nazionale, secondo l'Osservatorio aste di Radarcase, il prezzo base è in media circa il 19% sotto il valore di perizia (dato aggregato e mediano: il singolo lotto può variare molto).
Fonte dei dati: Osservatorio Radarcase — 18.367 aste su 167 tribunali, dato al 22 giugno 2026. Metodologia: deduplica per identificativo annuncio e filtro delle date anomale.